“商改住”是指将商业用途的房产（如商铺、办公楼、仓库等）通过合法程序改造为住宅用途。根据希腊《城市规划法》（Law 4759/2020）第48条，符合条件的商业物业可申请用途变更，但需满足以下条件：

1. 建筑结构符合住宅安全标准，确保改造后可用于居住；
2. 物业所在地不得属于“纯商业区”，否则无法申请变更；
3. 通过市政部门审批并缴纳相关税费，方可完成用途变更。

一、如何通过“商改住”申请黄金签证？

根据希腊移民政策，投资25万欧元购买住宅房产（包括商改住项目），即可申请黄金签证。一旦物业改造完成并取得住宅产权证，其价值即可计入投资门槛，满足移民要求。

二、哪些商业物业可进行“商改住”改造？

可改造的商业物业包括：
✅ 办公楼、商铺、仓库、工业建筑（需证明过去5年未运营）；
✅ 必须为单一房产，不可由多处物业拼凑；
✅ 无面积或地理位置限制，适用于希腊全境。

三、“商改住”项目的购买流程

1. 选择符合条件的商改住项目；
2. 进行法律尽职调查（确保产权清晰、无债务风险）；
3. 签订预售合同并支付定金；
4. 申请用途变更，完成改造并获取相关许可；
5. 在公证处签署最终买卖合同；
6. 在土地注册处登记产权。

四、“商改住”项目的核心优势

✅ 投资门槛低：最低25万欧元即可申请黄金签证，远低于雅典中心等热门地区80万欧元的门槛，适合预算有限的投资者。
✅ 地理位置灵活：不限区域，可选择投资回报较高的地区。

五、购买“商改住”项目需支付哪些额外费用？

✅ 房产交易税：约3.09%；
✅ 公证费：约1%-1.5%；
✅ 律师费：约0.5%-1%；
✅ 土地注册费：约0.75%。

💰 总额约占投资额的5%。

六、如何申请黄金签证？

1. 申请希腊税务号（AFM）；
2. 开设希腊银行账户；
3. 完成物业购买及用途变更；
4. 准备申请文件（护照、买卖合同、地籍变更证明、保险等）；
5. 由律师向移民局提交申请；
6. 在希腊录入生物识别数据。

“商改住”物业是否可用于短租？

🚫 不可以。 根据2024年最新法规，黄金签证购买的“商改住”物业禁止用于短租（如Airbnb），也不得作为公司注册地址。违反规定将导致永居许可被撤销，并面临5万欧元罚款。但物业可用于长期租赁，确保投资收益。

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