2025 年 11 月 11 日，希腊政府正式发布《部长决定 214926/2025 号》，对黄金签证计划中涉及房产投资的若干程序进行了细化与补充说明。
过去，不少申请人都会在商改住、文物或受保护建筑投资等特殊房产类型上遇到各种不确定：材料怎么准备？用途变更是否被认可？哪些文件必须提交？
而此次新规明确一些细节问题，流程比以往更透明、更可操作。
一、新措施三大合规投资路径详解
01、商改住
一直以来，商改住类投资项目在实际审理中经常出现文件标准不统一、用途变更证明不充分、材料格式不被认可等情况，从而导致重复补件甚至延长审理周期。此次新规首次以官方形式明确了所需提交的关键支持文件，包括：
1、合法用途变更的行政批文；
2、工程师出具的技术报告；
3、公证人出具的证明文件，需采用规定格式。
只要用途变更批文、工程师报告、公证证明按照规定格式准备，内容基本就不会再有争议，大大减少因材料问题被拖延的情况。
02、工改住
此类项目除需提交工程师技术报告、证明原工业用地已依法变更为住宅属性外，还需额外提供：过去5年内的税务记录及其他公共部门文件，以确认该建筑在近五年内不存在工业设备安装或运营行为。
该规定确保“工改住”项目的合法性与真实居住属性，为投资者的合规申请提供更清晰的审核标准
03、文物建筑／受保护建筑
希腊部分历史建筑属于国家级保护范畴，此类房产在申请黄金签证时往往涉及额外的审查要求。新规对这类建筑的文件清单进行了专门澄清，包含：
· 公证文件必须明确注明该建筑在《政府公报》中的登记号；
· 工程师技术报告与公证文件需采用官方推荐文本，以确保文件内容符合法律规定。
除了以上三类特殊房产，整个黄金签证购房类的材料体系也被重新梳理。所有投资房产的申请文件现在都按照新的统一清单执行，不仅申请人更容易准备，移民局的审批效率也将随之提高。
首次申请和续签说明
新规特别明确了“首次申请”和“后期续签”两个阶段的不同要求。
首次申请时，只要房产属于用途变更类，无论是商改住、工改住还是文物建筑，工程师的技术报告都是必不可少的，必须清楚写明房产的用途已经依法变更为住宅。
同时，相关的建筑许可也需满足新法实施后的时间要求。如果是工改住，还要补充过去五年没有工业活动的证明；如果是文物建筑，则需要在公证书中注明其在《政府公报》的保护编号，否则无法受理。续签阶段，要求则更多集中在“房产是否仍然符合投资条件”。
申请人需要声明房产没有用作短租（例如 Airbnb），也没有用作公司办公，而是持续保持住宅用途。
对于文保建筑的投资者来说，首次续签时还要再提交一次工程师报告，确认所有修复工程已经完成，并且房产的所有权和实际占有权都没有争议，以确保身份能正常延续。
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