对很多中国高净值家庭来说，美国EB-5是一条“花钱买绿卡”移民美国的捷径：投入80万美元起的资金，等待几年时间，便可获得全家永久绿卡。然而，真实的EB-5之路，远比想象中复杂和艰难。
EB-5实际上是一场百万豪赌。
在这条路上，曾有人顺利拿卡、成功回款；
也有不少人投资打了水漂，绿卡没拿到，本金也难追回。
特别是近十年来，中国投资人踩雷EB-5项目的案例屡见不鲜，涉及金额动辄上亿美金！
美国EB-5的6大暴雷原因
一、资金结构不合理
一个健康的EB-5项目，不应该把投资移民者的钱当成“唯一”资金来源。正常项目的资金结构通常由多方构成，比如开发商自有资金、银行贷款、其他投资者资金，再叠加一部分EB-5资金，用于优化资本结构或填补一小部分资金缺口。
但在很多爆雷项目中，EB-5资金比例高得离谱：动辄占到项目融资的70%甚至100%。这类项目本质上是依靠EB-5投资人“接盘”，并没有经过专业金融机构的尽调和风险测试。一旦项目本身盈利能力不足，资金链断裂，EB-5投资人将首当其冲承担损失。
✅ 投资人必须关注：
· EB-5资金在项目中所占比例
· 是否有开发商自投本金（建议不少于总融资的30%）
· 是否有银行或第三方投资机构同步参与
二、银行高级贷款未落实
在大型地产或基建类EB-5项目中，银行高级贷款的参与，不仅是对项目风险控制的重要保障，也是一种“信用背书”。因为银行在发放贷款前会进行极其严格的财务审查、项目评估和违约测试。
如果一个项目连银行贷款都拿不到，那就说明在专业金融机构眼中，它根本不具备良好的还款能力或商业逻辑。
✅ 投资人必须关注：
· 是否有银行贷款支持
· 银行贷款金额占比及放款条件
· 银行是否已完成尽调与承诺书（term sheet）
三、还款顺位不明确
在EB-5项目中，资金的还款顺位直接决定了出问题时，谁能先拿回本金。项目一旦违约，就进入清算程序，按照“优先级”分批偿还资金。
很多投资人并不了解，如果EB-5资金处于最末端的“劣后级”，在银行、高级债权人、开发商关联公司之后才轮到EB5的资金，那几乎意味着拿回本金的概率趋近于零。
✅ 投资人必须关注：
· EB-5资金在融资结构中的顺位位置
· 是否有明确的“偿还优先权条款”
· 是否在PPM中列明项目清算或违约时的资金分配流程04区域中心不靠谱
一个好的EB-5区域中心，必须具备丰富的项目运营经验和良好的回款记录。理想的区域中心通常已成立10年以上，运营过至少20个项目，而且必须是多个项目实现了绿卡转正（I-829获批）和本金成功返还。
具备严格的项目筛选机制，不轻易接受高风险开发商的合作，优先选择结构清晰、有实物抵押或担保的债权类项目。
在信息披露方面，优秀的区域中心会定期向投资人提供项目进展、就业创造和财务情况等透明报告，确保投资人能及时掌握项目动态。
✅ 投资人必须关注：
· 区域中心历史项目数量和还款记录，是否帮助投资人真的拿到绿卡+还款？
· 有无被SEC（美国证券交易委员会）调查或行政处罚记录
· 失败项目是否透明，包括失败项目原因及应对措施
五、抵押不足或抵押物难以变现
很多项目在宣传时会说“项目有抵押”“有资产兜底”，但真正出事后才发现：
要么抵押品根本不值钱，比如远郊地块、虚高估值的建筑物；
要么抵押物法律文件不完整，根本无法执行变现；
要么抵押已经被用于其他融资，EB-5资金根本没有优先处置权。
这类“假担保”，实际上只是增加了投资人心理安全感，却没有实质性的法律保护。
✅ 投资人必须关注：
· 是否有实物抵押、抵押率是否合理
· 是否明确EB-5投资人拥有处置权
· 抵押物是否已备案，有无优先顺位
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